Hoe wordt een bouwprobleem voorkomen? Werden werken slecht uitgevoerd, werden fouten gemaakt? Hoe worden deze bouwproblemen opgelost? Lees hieronder hoe problemen met de aannemer te vermijden en te regelen.
Bouwproblemen voorkomen, 7 tips
Kies de juiste aannemer. U kan online nagaan of een aannemer nog openstaande schulden heeft bij de fiscus of de sociale zekerheid. Als de aannemer nog schulden heeft openstaan, is het verstandig dat u voor een andere aannemer kiest.
De uit te voeren werken zo precies mogelijk beschrijven in de aannemingsovereenkomst of de offerte.
Probeer ook duidelijke afspraken te maken over de prijs en wanneer voorschotten zijn verschuldigd. Let op voor werken ‘in regie’, de prijs kan immers in dat geval onverwacht oplopen.
Lees de algemene voorwaarden bij de offerte van de bouwwerken.
In de algemene voorwaarden staan vaak bepalingen over prijsaanpassing, prijzen van materialen, intresten en schadebedingen die verschuldigd zijn bij niet betaling van facturen.
Maak duidelijke afspraken over voorschotten
Een aannemer zal meestal een voorschot vragen bij de start van de werken en mogelijks tijdens de uitvoering van de bouwwerken. Het idee is daar dat de aannemer enige zekerheid wenst naar betaling toe, alsook dat de kosten van materialen en onderaannemers gedekt worden.
Zorg dat duidelijke fases in de bouwwerken zijn afgesproken, die moeten zijn voltooid alvorens een bijkomend voorschot verschuldigd is aan de aannemer.
Let dus op bij het tekenen van de aannemingsovereenkomst of offerte. Een realistisch voorschot voor de aannemer bij aanvang van de werken is maximaal 20% van het totale bedrag voor de bouwwerken.
Indien de woningbouwwet (wet Breyne) van toepassing is op de bouwwerken, mag de aannemer wettelijk gezien bij het sluiten van een overeenkomst een voorschot van maximum 5 procent van de totale prijs aanrekenen.
Laat het werk van de aannemer geregeld controleren door de architect zodat eventuele fouten snel worden gezien.
Betaal niet het totaalbedrag voor het einde van de werken.
Betaal de slotfactuur niet alvorens alle werken zijn uitgevoerd. Indien het volledige factuurbedrag is betaald, is immers de motivatie weg bij de aannemer om de bouwwerken verder uit te voeren of af te werken.
Bouwproblemen schriftelijk melden
Schriftelijk bewijs gaat boven alles, zorg dus steeds dat als iets misgaat dit wordt gedocumenteerd en schriftelijk wordt gemeld aan de aannemer.
Als er sprake is van een wanprestatie wordt best een aangetekend schrijven gericht aan de aannemer.
Bouwproblemen oplossen
Wat als de aannemer de bouwwerken niet goed uitvoert of fouten maakt?
De bouwproblemen worden best schriftelijk gemeld aan de aannemer. Beschrijf duidelijk wat fout ging bij de bouwwerken. Voeg foto’s en ander bewijsmateriaal toe om uw standpunt kracht bij te zetten.
Geef de aannemer een duidelijke termijn om de bouwfouten te herstellen. Als na deze termijn de bouwproblemen niet zijn verholpen, dient een procedure te worden gestart voor de rechtbank. De bijstand van een advocaat is hierbij essentieel. Zorg dat er voldoende bewijs voorhanden is voor de rechtbank om te oordelen of er effectief een probleem is. Foto’s zijn belangrijk. Ook een offerte van een andere aannemer voor eventuele herstellingswerken is nuttig bewijs voor de omvang van de schade.
Manipuleer de bouwwerken niet. Herstel niet zelf de bouwproblemen of laat deze niet herstellen door een andere aannemer. Immers betekent dit dat de fouten van de aannemer niet meer tegensprekelijk kunnen worden vastgesteld en de aannemer niet meer kan worden aangesproken.
Bij een procedure voor de rechtbank van eerste aanleg, zal meestal een deskundige worden aangesteld die een objectief verslag zal geven van de toestand.
Aan de rechtbank kan worden gevraagd om:
de aannemingsovereenkomst te ontbinden
schadevergoeding te ontvangen van de aannemer
de werken te laten uitvoeren door een derde op kosten van de aannemer
Er kan ook worden gekozen voor een oplossing buiten de rechtbank d.m.v. een klacht bij de verzoeningscommissie Bouw. Vervolgens zal een expert ter plaatse komen en een bindend verslag opmaken.
Moet ik nog betalen als de werken niet goed zijn uitgevoerd?
Er bestaat een algemeen rechtsbeginsel dat stelt dat als een aannemer fouten begaat in de uitvoering van de werken de bouwheer ook zijn betalingsverbintenis kan opschorten.
Als dus tijdens de uitvoering van de bouwwerken of bij de oplevering fouten worden vastgesteld, dient dit te schriftelijk te worden gemeld aan de aannemer. De factuur van de aannemer wordt beter niet betaald tot de bouwfouten zijn hersteld.
Minstens dient de betaling te gebeuren onder voorbehoud, waarbij duidelijk wordt gemeld aan de aannemer dat er nog problemen zijn.
De slotfactuur betalen zonder voorbehoud kan worden gezien als een aanvaarding van de oplevering van de werken, waarna het quasi onmogelijk is om de aannemer nog aan te spreken.
Wat als mijn aannemer failliet is?
Betaal de aannemer niet meer wanneer hij failliet is. U zal deze betaling zelden kunnen recupereren.
Neem contact op met de curator. Deze persoon zal u bevestigen dat de aannemingsovereenkomst wordt stopgezet of verdergezet.
Indien u dit nog niet had gedaan, zal u moeten betalen voor de werken die goed en naar wensen zijn uitgevoerd. Deze betalingen dienen te gebeuren via de curator en NIET aan de aannemer op andere rekeningen.
Betaal niet voor de werken die nog niet zijn uitgevoerd en betaal ook geen voorschotten meer. De kans dat u voorschotten terugkrijgt, is zeer klein. Bij faillissementen worden eerst de bevoorrechte schuldeisers terugbetaald. Dit zijn de bank, de fiscus, RZS, …
Indien u toch al had betaald voor werken die nog niet waren uitgevoerd, kan u een aangifte doen bij de curator en proberen dit minnelijk op te lossen.
Hoe beëindig ik een overeenkomst met mijn aannemer?
Vroegtijdig een einde maken aan de aannemingsovereenkomst kan alleen in onderling akkoord, waarbij de aannemer wel volledig zal moeten worden vergoed voor de kosten die hij al had gemaakt.
Hoe lang is een aannemer aansprakelijk?
Na de oplevering, zijn de aannemer en de architect nog 10 jaar aansprakelijk op grond van verborgen gebreken aan het gebouw. Dit zijn gebreken die u niet kon gezien/geweten hebben.