Moet de huurder in tijden van het coronavirus nog huur betalen? Is de huur geschorst? Kan de huurder zich op overmacht beroepen? Wat met de handelshuur en coronamaatregelen? Gelden de overheidsmaatregelen als overmacht of excuus om geen handelshuur meer te te betalen? In deze blog wordt geprobeerd een antwoord te geven op enkele veelvoorkomende vragen i.v.m. huur, het coronavirus en de coronamaatregelen.
Kan de huurder inkomensverlies door coronamaatregelen inroepen om geen huur te betalen?
Neen. Inkomensverlies kan niet als juridisch excuus gelden om geen huur te betalen. Hoewel ontegensprekelijk de coronacrisis voor vele mensen en ondernemingen een financiële impact heeft, bevrijden deze maatregelen de huurder in beginsel niet van de betaling van huur.
Dit werd bevestigd door de Vlaamse overheid (lees hier).
Is de huurder bij handelshuur nog huur verschuldigd na gedwongen sluiting?
Het antwoord is hier eenvoudigweg ja. Overheidsmaatregelen i.v.m. corona kunnen niet als overmacht worden ingeroepen om te ontsnappen aan de betaling van huur in het kader van een handelshuurovereenkomst.
Immers de verhuurder komt zijn verplichting tot ongestoord genot van het verhuurde pand nog steeds na. Het feit dat de overheid de onderneming van de huurder verplicht stillegt, is weliswaar nefast voor de ondernemer, maar heeft in principe geen impact op het vermogen van de huurder om zijn of haar betalingsverbintenis na te komen. De coronamaatregelen leveren voor de huurder ongetwijfeld financiële problemen op, maar verhinderen niet dat de handelshuur wordt betaald.
Naar analogie kan bijvoorbeeld de heraanleg van een straat aan het handelspand, niet als overmacht worden ingeroepen om geen huur meer te betalen. Ook zulk overheidsoptreden maakt geen overmacht of reden uit om de huur te schorsen.
Overmacht ‘an act of god’ is slechts in uitzonderlijke gevallen in te roepen. Meest voorkomende voorbeelden zijn onvoorspelbare natuurfenomenen. Bijvoorbeeld een overstroming of een blikseminslag die het huurpand onbruikbaar maken, kunnen mogelijks als overmacht worden ingeroepen.
Wat met de vraag van de huurder tot kwijtschelding, vermindering of betalingsuitstel van de huur?
Tussen de verhuurder en de huurder kan steeds worden overeengekomen dat de huur voor één maand of meerdere maanden wordt kwijtgescholden, wordt verminderd of uitgesteld mag worden betaald.
In het geval van huurders die ontegensprekelijk getroffen zijn door de coronamaatregelen, wordt best een kosten-batenanalyse gemaakt waarbij volgende elementen in overweging worden genomen:
Hoe aannemelijk lijkt het dat de betalingsproblemen van de huurder tijdelijk zijn?
Als de huurder reeds lang huurt en in het verleden nooit huurachterstallen had, is dit een positief teken om kwijtschelding, vermindering of uitstel van betaling toe te staan.
Als de huurder reeds voor de coronmaatregelen betalingsproblemen had, is het beter de huurovereenkomst te laten ontbinden en een nieuwe huurder te zoeken.
Stel dat de huurder betalingsproblemen krijgt, wat is de kost voor het invorderen van achterstallen? Denk daarbij aan gerechtskosten en advocatenkosten.
Wat is het potentieel huurverlies alvorens een nieuwe huurder wordt gevonden, indien de huurovereenkomst wordt beëindigd?
Wat is de makelaarskost voor het vinden van een nieuwe huurder?
Als na deze grondige overweging blijkt dat huurkwijtschelding, huur verminderen of uitstel van betaling voor de huurder aangewezen is, wordt dit best in een kort schriftelijk akkoord gegoten.
Om in te schatten of toegevingen i.v.m. de huur kunnen worden gedaan, of als de huurovereenkomst niet meer wordt nageleefd en mogelijks niet meer kan worden verdergezet, kan u bij het advocatenkantoor terecht voor advies. Indien u een duidelijke onderbouwd antwoord wenst op de vraag van de huurder tot kwijtschelding, vermindering of uitstel, kan het advocatenkantoor u helpen met de opmaak van een schrijven.